よくお問い合わせいただくビル管理についてご紹介いたします。
Ｑ. ビル管法ってよく聞くけどどんな法律？
Ａ．ビル管法とは、正式には「建物に於ける衛生的環境の確保に関する法律」といい、ビルのオーナーや管理会社が厳守すべき法律のことで、通常のオフィスビルでは、床面積の合計が、3,000㎡以上ある建物「特定建築物」のオーナーは建築物環境衛生管理技術者の選任をし、空気・飲料水・排水・害虫、ねずみの防除、清掃状況などに関して所定の基準に適合させることが規定されています。
Ｑ. 建物の管理はお金かかりますね
Ａ．現在管理されている管理会社の管理仕様は適正ですか？また、金額も管理仕様に見合った金額でしょうか？
まず、現行の管理仕様・金額について診断させていただきます。その後、改善案・改善金額を提示させていただきます。弊社は、総合管理の会社であり、外注へ委託する業務はほとんどなく自社化率８５％以上ですので、適正な金額の提示が可能です。
Ｑ. 設備の急なトラブルがあったら怖いね
Ａ．弊社は２４時間３６５日の対応体制を備えていますので、ご安心下さい。
一次対応はもとより、その後の修理、補修工事の手配も、弊社は、建設業(建築工事業・電気工事業・管工事業・内装仕上工事業・消防施設工事業)の許可を受けていますので、提案から工事完了、その後のアフターフォローまで、一貫したサービスを提供する事が可能です。
Ｑ. 設備の対応年数はどれくらいですか。
Ａ．建物の設備の対応年数は、用途や運転状況、また、メンテナンス状況によって差がありますが、おおむね下記設備機器の内容になります。２０年をめどとしリニューアル工事をお勧めします。
設備機器 法定対応年数
昇降設備 17年
空調設備 15年
受変電設備 15年
給排水設備 15年
照明設備 15年
Ｑ. 消防・防災に関する検査・点検は、どのような法律に定められていますか？
Ａ．[建築基準法」と[消防法」があげられます。
建築基準法では、特定の用途・規模以上（概ね1,000㎡以上）の建物本体と建築設備に関する定期的な調査・検査の実施・報告が義務付けられています。(特殊建築物定期調査・建築設備定期検査）また、消防法では、消防設備を設置しているすべての建物に対し定期的な点検の実施・報告が義務付けられています。その他に、地域によって条例が制定されている場合があります。いずれも建物の用途や規模により点検内容は異なりますが必ず、適切な防災対策を施すとともに定期的なチェックを行うことが大切です。
Ｑ. 消防設備の「型式失効」とは、どのようなものですか？
Ａ．自動火災報知設備など消防設備に用いられる機器は、品質保証のため、消防法令に基づく検定制度により、総務大臣の型式承認と個別検定に合格しなければなりません。要求される品質は「火災の状態の変化や技術の進歩など)に対応しその基準は改正されます。すでに合格していても、改正後の基準に合わない場合はその効力を失うことになり、これを一般的に「型式失効」といいます。型式失効となった機器は販売できないばかりか、不特定多数の人が出入りする建物（特定防火対象物)にすでに設置されている場合、特例期間に新しい機器に交換しないと、営業停止処分を受けるともあります。交換の義務がなくとも、ビルの安心のためには、型式失効の考えに準じてリニューアルしておくことが大切です。
Ｑ. 消防法が大幅に改正されたそうですが、そのポイントを教えて下さい？
Ａ．
１．自動火災設備の設置基準の強化
次の建物には自動火災報知設備の設置が必要です。
ａ特定用途を含む複合用途防火対象物で延べ30０㎡以上の建物
ｂ地下階または3階以上に特定用途部分があり、屋内階段が1つの建物
2．特定用途区分の見直し
・性風俗施設やマッサージ、レンタルルームを営む店舗を特定用途とし
これを含む建物は特定防火対象物として規制が強化されました。
3．有資格者による消防設備点検対象物の拡大
前述の１ｂにあたる建物は、床面積に関係なく有資格者による点検が必要です。
4．防火対象物定期点検報告制度の導入
建物の防火管理状況の点検を年1回有資格者が実施し、消防機関に報告する制度です。対象は特定防火対象物且つ次の建物です。
ａ収容要員が300人以上の建物
ｂ主要人員が30人以上で地階または3階以上に特定用途があり、屋内階段が1つの建物
この申請制度の導入に伴い、従来の[適マーク]に替わり、安全・安心を表示する新しい「防火 セイフティマーク」が出来ました。消防用設備の設置工事やリニューアル、有資格者による点検は弊社へお問い合わせ下さい。
Ｑ. ホテル・デパートなどの入口に掲げてある「適」のマークは何ですか？
Ａ．通称「適マーク」と呼ばれてるこのマークは、「防火基準適合表示制度)に基づき、消防用設備等（消火器、非常ベル、避難器具など）の維持管理が適正に行われているか、
火災発生時に迅速な消火活動やお客様の安全な場所への避難誘導ができるかなど一定の防火基準に適合している場合に消防本部から交付されるものです。この制度は、昭和55年に45人が犠牲になったホテル火災を教訓にもうけられた制度で、対象はホテル・旅館・デパート、劇場、映画館など不特定多数の人が出入する事業所となっています。なお、2年以上継続して審査基準に適合している場合には、[適継続章」付きの[適マーク」が交付されます。通常は建物の入口などの見やすい位置に掲示されていますので、皆さんが安心して宿泊、買い物ができる施設の目安にして下さい。
Ｑ. ビル管理の業務を一元化したいのですが？
Ａ．ビル管理といっても様々な業務があります。日常清掃や空調機のメンテナンス・点検等の各専門作業会社との作業計画、テナント様への作業予定等ご不便をかけないような配慮、作業間、作業報告の受理、結果報告に基づく改善提案、結果履歴の管理等、ビル所有者にとっては大切な資産管理がありテナント様からのクレーム受付窓口の設置及び渉外等も日々発生いたします。これらの業務をビル所有者が行うことは非常に難しいことです。そこで総合ビルメンナンス会社をパートナーとして選定することをお勧めいたします。総合ビルメンナナンス会社は管理業務の一切を取り仕切り、テナント様の単なる一時受付としてでなく、ﾋﾞﾙ所有者の立場に立った管理業務を行い、担当者マネジャーが報告・相談をいたします。総合ビルメンテナンスについてお気軽に弊社へお問い合わせ下さい。